又一省会城市发布楼市调整政策，国内相继进行的楼市“松绑”运动能否促进楼市升温？

5月23日，济南市住房和城乡建设局发布消息，即日起实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。

据证券时报·e公司记者了解，近一年来，济南楼市交易量下滑，其中二手房市场交易惨淡，当前二手房交易量仅占总体交易量的2成左右。

记者在一家全国连锁的大型房屋中介机构了解到，在该机构系统中，济南在售二手房有近6万套，比2018年楼市行情火热时番近一倍，但当前看房人数极少。

此次的调整政策，业内人士对楼市升温的预期并不乐观。业内人士向记者表示，此次济南新政出台对几个新房高库存城区的交易量有一定刺激，能进一步满足刚性、刚改需求，但对二手房交易改善并不是很大。并且，预计年内济南楼市整体出现价格大幅上涨的可能性不大。

此外，今年以来，山东已有至少9市出台楼市调整政策，业内人士预计，未来包括青岛在内，很可能也会在限购区域范围、限售条件上出台新政。

首套房公贷额度提高5~10万元

根据济南市最新的调整方案，三项调整政策具体包括：不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易；在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

据了解，继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%，一定程度上支持了刚性和改善性住房需求。

济南市住建局表示，此次适度调整楼市调控政策旨在更好地释放合理住房需求，减轻购房者购房压力，对进一步促进房地产市场良性循环和健康发展具有积极意义。

记者注意到，此次济南市的限购“松绑”政策，并非是对所有城区“松绑”，而长清区、章丘区属于济南非核心城区。在2016年10月时济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区范围内限购，2017年4月长清区、章丘区也纳入了限购范围。限购区域内，本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭限购1套住房，但需满足个税或社保缴纳的相关规定。

一位多年从事房屋中介的王经理向记者表示，这次济南放开长清区、章丘区的限购政策在业内看来属于预期之内，“因为这两个城区新房库存较高，需要放开限购刺激成交量，但对济南楼市整体影响不会太大。”

另一方面，济南还调整了限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易。业内人士分析，此举对于房住不炒有重要保障作用，同时也可以减少房屋上市交易周期，未来二手房市场的房源或将进一步增加，一部分的刚性、刚改需求也将得到释放。

而首套房公积金贷款额度提高方面，则回到了济南2016年10月推行限购政策之前的最高额度，这对新房市场带来一定的刺激。目前，济南公积金首套房贷款5年期及以上利率为3.25%，比最新的首套房个人住房商业贷款最低4.25%的利率低1%。照此粗略计算，公积金贷款额度增加后，贷款省约2万元左右。

二手房交易惨淡卖家急于出手

今年5月18日，2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉。济南市二手房出现八连降，新房价格时隔四个月再度降价。

据安居客数据显示，5月份，济南市二手房均价为15592元/m²，环比下跌0.84%；新房均价14549元/m²，环比增长2.31%。

记者走访济南多家中介机构了解到，目前本地购房者多处于观望状态，成交主要以新房为主，二手房交易量惨淡，不少房主甚至愿意多交1%的中介费用以出手二手房。对于2022年的济南楼市，前述的王经理向记者预判，“今年济南房价应该不会出现大幅上涨，但交易量会有所提升。”

王经理介绍，近一年多时间，二手房市场非常不景气，以其所在的中介机构为例，新房和二手房的成交比约为8:2，去年约为7:3。“目前，我们也主要以销售新房为主。”

记者探访期间，一位李女士来询问自己的房屋出售情况，据她介绍，她的房子挂网一年多，期间也是多次调整价格，一年多时间降幅近30万元。

王经理认为，目前，二手房市场中两种房源不好出手，一是“老破小”，二是超高层住宅。“老破小的价值仅在于未来拆迁的预期，但目前济南城市开发向外扩张比较显著，市内拆迁的力度并不大。另外，超高层住宅，如层高30左右的房型，未来贬值也相对较快。”

“在济南，目前同一区域的新房和二手房价格相近，大多数客户更愿意选择新房，选择二手房的多是小户型，基于总价考虑的客户，可能会选择二手房。”

王经理所在的中介机构是一家全国连锁的大型中介机构，其系统数据具有一定代表性。他向记者展示，目前济南在售的二手房房源有近6万套，“这个库存数量处在高位，前段时间一度还超过7万套，这相比2017、18年时的3万多套高了近一倍。现在卖房是比较难的，而且近期看房人数极少。”记者看到，该系统中排在前排的房源，看房人数最多两位数，而靠后的看房人数更少甚至为0。

“现在有卖房者甚至愿意付出1%的中介费卖房。”一位德佑地产的门店经理告诉记者，该机构有一套“好赞服务”系统，符合条件的房源，客户可以支付一定费用以取得更大的推介力度。“目前，为了把手里的房子赶紧出手，已经有很多房主愿意开通这个服务。”

一位卖房者王先生告诉记者，他在五一节后刚出手一套二手房，“这套房卖了近两年的时间，挂牌价格从最开始185万元降到162万元，最终实际成交价格约为152万元。”为了赶紧出手，他也给中介支付了1%的费用，“哪怕多付点钱也想赶快出手了。”

此外，王经理告诉记者，新房方面，目前济南有不少开发商在按拿地价出售，并且圈内还盛传一份“十大赔本楼盘”名单。“总的来说，目前济南楼市成交量处于低位，新政出台后，房价不会立马产生变化，首先要做的是把成交量刺激起来，然后才能带动价格上涨。从今年来看，房价大幅上涨的势头不太可能出现，一方面是成交量的因素，另一方面大家都在观望政策的底部在哪里。”

山东多地相继出台“松绑”政策

近期，国内楼市“松绑”不断升温，尤其是4月29日，中共中央政治局召开会议后，在“坚持‘房主不炒’”、“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”、“支持刚性和改善性住房需求”等政策刺激下，全国22个房价重点监测城市陆续给楼市“松绑”。

记者注意到，在山东省内，自今年年初菏泽市率先打响楼市调整第一枪后，今年以来已有烟台、德州、临沂等至少9市出台楼市调控政策。

据悉，2022年年初，菏泽下调了住房贷款的首付比例，最低降至20%。目前菏泽各大银行执行的首付比例分以下几种情况：名下无房贷记录且名下无房产，可以执行最低20%的首付比例；名下有房贷记录已经结清，家庭名下无房产，可以执行最低25%的首付比例；没有房贷记录或有房贷记录已经结清，家庭名下有房产，首付比例最低为30%。以上三种情况可以执行首套房利率。名下有一笔未结清的房贷且家庭名下只有一套住房，首付比例最低30%，执行二套房的利率。

而从近期来看，山东其它各地市的调整政策主要包括降低购房首付比例、放松限售、提高公积金贷款最高额度等。
5月18日，泰安市宣布，个人住房公积金贷款首付比例下调，首套房首付比例降至20%、二套房降至30%；

5月16日，烟台市通知，取消住房公积金异地贷款户籍限制，并对已结清的商业房贷记录，不纳入家庭住房套数认定；

5月14日，临沂市宣布，为高学历人才给与住房补贴及更宽松政策，首次购房的分别给予30万元、10万元、5万元的一次性购房补贴，并且在今年4月，该市还通知，首套房公贷额度提升至60万，二套房公贷首付款比例由40%下调为30%。

5月10日，德州市发布政策，公积金贷款额度提高10万元，公积金购房贷款首付比例在现有基础上降低10个百分点，同时，在全市范围内取消新购住房限制转让措施；
5月4日，日照市通知，人才首次购新房最高可享10万购房补贴，首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元，而此前4月份，日照还宣布，正常缴存公积金的双职工家庭，贷款最高额度为60万，单方正常缴存的最高额度为40万。购买装配式住宅(额度上浮15%)，个人最高46万，夫妻最高69万；
5月1日，威海市通知，取消住房公积金异地贷款户籍限制，单缴存职工最高贷款额度由30万元提高到40万元，购买第二套改善性普通自住住房的贷款首付比例由40%下调为30%；
3月初，青岛市即墨区取消5年限售，新房由拿证满五年改为网签后满五年，二手房满两年即可交易。

值得注意的是，作为山东省内头部城市之一的青岛市，目前还未有全市范围的楼市调整政策。不过业内人士认为，下一步，包括青岛在内，很可能也会步济南后尘，在限购区域范围、限售条件上出台新政。