6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”（以下简称“万纬物流首期类REITs”）在深圳证券交易所举行挂牌仪式。本次发行的类REITs，是国内目前最接近境外成熟市场REITs的产品之一，其成功发行，意味着万科旗下万纬物流的资产价值与专业运营能力获得了市场认可，进一步实现了资产良性发展，同时也为国内公募REITs的试点进行了积极探索。

获多方资本认可　进一步实现资产良性发展

万纬物流是万科集团旗下成员企业。2015年，万科集团正式推出独立物流品牌——万纬，经过五年发展，已成为国内出色的多温区综合物流解决方案服务商。万纬物流目前可为客户提供高标准的仓储设施及多元化的冷链物流服务。目前万纬物流的核心业务聚焦于全国六大城市群，覆盖47个主要城市，拥有144个物流园区，全国在建及运营管理25个冷链物流园，仓储规模超过千万平方米。

万纬物流此次发行的首期类REITs规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元（获中诚信AAAsf评级），权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。

作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs，本次产品最大的亮点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式，采用了“纯权益型”结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。

一位业内人士表示：“此前国内市场发行的类REITS产品，受各种原因影响，多数未采取‘纯权益’结构，产品的收益并不纯粹来自于产品底层的资产，而是由发行主体提供一定程度的信用担保，比如提供保证金以保障类REITs投资人的收益。而此次万科旗下万纬物流的类REITs，其投资人的盈亏完全取决于产品底层的两间物流园是否挣钱、资产价值是否上升，而这又很大程度取决于万纬的运营和管理能力。因此投资者是否买单，是市场对万纬的资产和运营能力的一次检验。”

截至目前，万纬物流的类REITs产品已获得中国民生银行、兴业银行、中国邮政储蓄银行、招商银行等多家机构的投资。此次产品的成功发行，意味着万纬物流的项目开发与管理能力受到了资本市场的认可。

实际上，万纬物流自2018年起已与资本市场陆续开展合作，与国内外保险、基金等资本方共同发起设立过多期物流私募股权基金，涉及仓储总面积超过100万平方米。此次类REITs在与易方达资产管理有限公司的合作下成功发行，标志着万纬物流的自我造血能力继续提升，进一步实现了资产的良性发展。

产品结构接近境外成熟市场　为公募REITs探索做准备

2020年4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），试点方案明确采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持京津冀、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲、海南等重点区域，仓储物流等基础设施行业被列入试点范围内，而高标准仓库是本次公募REITs试点最受关注的基础设施之一。据统计，我国目前营业性通用仓库总面积近11亿平方米，其中超过90%以上为普通仓库，高标准仓库面积仅约6000万平方米，占比不到6%。与普通仓库相比，高标准仓库具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规性强等特点，属于优质仓储物流资产。

此次万纬物流类REITs产品底层的两间物流园均为高标准仓库，从产品结构上看，本次类REITs产品是国内目前最接近境外成熟市场REITs的产品之一，也是万纬物流在资产证券化方面的一次创新性尝试，未来可直接对接《通知》所要求试点的“公募基金+单一基础设施资产支持证券”架构。

万纬物流表示，作为万科集团旗下成员企业，围绕集团“城乡建设与生活服务商”的战略定位，万纬物流希望借助自身开发运营优势，伴随国内公募REITs试点的推进，将更多运营成熟的物流仓储项目通过发行公募REITs的形式，与投资人共享优质资产的稳定运营收益，同时盘活存量资产，将资金继续投入到新的优质项目，从而建立起“开发、管理与基金运作”的闭环，既为投资人创造价值，也为城市基础设施建设助力。