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房地产业又站到了一个十字路口 民生为重将促进房地产业深度变革

2021-10-22 15:14 来源: 证券时报·e公司 作者: 陈英
证券时报·e公司 陈英 2021-10-22 15:14

日前,深圳市都会城市研究院与居住文明进步研究会主办,深圳市创新型城市促进会、深圳客、乘风破浪、东莞城市更新协会、惠州市房地产协会联合发起的《2021大湾区居住文明进步论坛》在深圳举行。本次论坛主题聚焦“居住文明进步”,在中国房地产正处“十字路口”之际,多维度解构行业变化和中国城乡居住文明进步。

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居住文明的使命与方向

会上,著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康谈到了中国居住文明的正面亮点和纠结窘痛。他认为,中国改革开放以来城乡居住文明有了明显进步,同时存在纠结与窘痛。中国农村居所现在总体来看是大而无当,而城市房地产又“冰火两重天”。可以认定,由于住房保有环节没有税收环节,使很多人在掌握的住房空置率没有制约条件,造成社会上不安的心理,对实体发展的挤压。

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结合着“共同富裕”的命题,提高直接税的比重促进共同富裕,首当其冲的就是房地产税,另外一个是个人所得税,双管齐下往前推,所有的社会成员都应该在这里面同时意识到自己的公民责任。满足人民美好生活的住房,物质文明、精神文明、民族特色、顺天应人,这几个合在一起,就是中国居住文明概念上必须承认的进步趋向,结合科技创新、管理创新等提高居住文明的具体空间。

中国社会科学院资深研究员、中小城市战略发展研究院院长牛凤瑞认为,中国房地产的黄金期不是一个十年,而是多个十年。

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他认为,中国住房自有率占国人家庭60%,房地产作为城市化的先导产业和城市运行的基础,支撑地位也日益不可替代。随着经济社会的发展和科技进步,房地产在不断进行优化,成为宜居宜业城市、智能城市的重要建设和人居文明进步的主体承担者。只要市民居住需求存在,房地产作为国民经济的基础产业的功能和地位也将永远不会改变。

进入21世纪第三个十年,中国城镇化率还有30个左右的百分点的上升空间,中国城镇人口还将增加几亿人,城市建成区面积也将翻番,城镇住房总体存量不足,好品质的住房更是稀缺。所以中国房地产的黄金期不是一个十年,而是多个十年。

现在应该把握当前的机遇期和窗口期,在人口快速聚集的地区比如大湾区等,以全新的理念,科学规划,建好房,多建房,满足旺盛的住房需求。为人民提供物质保障,满足人居不断提质改善的需求,这是房地产业的历史使命。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁提到了推动居住文明的八重力量。

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他认为居住文明不断地进步有八重力量在推动:第一,要素集聚。人口、产业、信息、资金、管理等等,一直在扩张,在城市空间发展中不断集聚。第二,动能转型。人类在推动居住文明的时候,动能在不断转换经济价值的充足引导人类居住,而人居文明往前推动中,我们一直在寻求性价比、舒适度、安居感。第三,创新赋能。我们的住宅每换一次就提高一次,人类要找更高一级的,具有改革创新赋能。第四,城市升级。居住伴随城市发展多元的结构优化引导人居的凝品,所以一个城市经济结构,有产业结构、消费结构、社会结构等,这些结构在不断地调整。第五,智能布局。这个时代是科技力量引导人居增效,一些智能家居,他不仅具有传统的居住的功能,而且兼备建筑、网络通信、信息家电、社会信息化,集高效舒适、安全、便利、环保的居住环境,这个就是增效,也是当代人居文明的进步。第六,人文积累。除了谈到高科技、很多高大上的东西以外,还要有一些文化,才能活得更舒适、安全、欢愉和有文雅,这是人居文明进步的重要象征。第七,生态友好。我们能不能在城市生活的便捷上再一次回归生态文明,把生态引到城里面来,这也是第四代建筑的方向。第八,房住不炒。政策在中国始终是稳定文明、引导人居回归的重要力量。所以要稳地价、稳房价、稳预期,住有所居、立命之基,房住不炒、顺势而宜。

居住文明的尊重与推动

在会后的沙龙上,对于“居住文明进步”中,城市的政策、制度处于什么角色,该如何走下去,多位嘉宾进行解读分享。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,房地产现在需要从制度层面进行反思,现在的国民居住保障需要从制度层面上去颠覆,进行多方面的微调。深圳经济学会副会长邓志旺则表示,都市圈顶层设计存在缺陷,如不改进推进就有难度。未来在制度上需要做一些大变化,才能促进城市之间的合作,打通城市之间的功能。对此,知名财经作家李骁也持相同观点,他认为依托都市圈和城市群,在区域范围内可以有效分工、资源共享,打造宜居宜业和宜游的生活圈。

地产与城市发展资深专家张一平坦言,产城融合也好,居住文明也好,应该从顶层设计和规划来落实,这些理念手段不变,居住幸福感还是不会有。随着大众对居住体验要求的不断提升,消费者对居住环境提出了更多的要求,则需要城市的规划乃至房地产行业不断的创新。从消费者的角度针对产品出发,鹏广达集团副总经理叶洪志坦言,房地产最怕产品出问题,要有百年企业精神,把握产品质量、物业。我们在盐田曾做过当地首个豪宅,开盘只卖了一套但我坚信好产品不怕卖,果不其然很快就清货,所以产品非常重要。

中国规划设计院长王泽坚认为,城市宜居功能的提升设计环节很重要,它可以创造价值,可以推进社会文明的进步。重庆知名房地产专家徐波进而表示,文明更能带动人民对美好生活的向往,一线城市商业文明带来的居住默契感和社区贡献潜移默化的价值观的共识,这一点尤为重要。

种种问题聚焦到城市,中国城市智库知名学者老亨对深圳进行剖析,他认为深圳主要的问题是公共服务跟城市的发展不配套,公共服务补位到位城市的发展将无可限量,接下来要靠市场的力量去发展。对此,资深地产人林舒也发表同样的观点,她表示未来深圳一定是中国一个不可比拟的标本。虽然现在配套非常完善,但居住的功能要有一些改善,这里面科技、艺术、文化、包括战略的研究一定是持续的。“打造宜居宜业宜游”生活圈是居住文明的重要课题,要兼顾物质和精神的双重文明。而深圳承担着粤港澳大湾区引擎功能,将打造宜居宜业宜游优质生活圈的典范。勤诚达集团副总裁纪雪玲表示。

身处后房地产快速发展的时代,消费者对于社区环境要求、居家美学品味也愈发提高。基于此,武汉大学社会发展研究所研究员思哲以一个“老旧小区改造”故事,从微观角度分享人民对居住环境改善的喜悦。从更高层次的需求看,中国豪宅研究院院长朱晓红表示在人居发展的今天,豪宅是物质文明和精神文明相结合的产物,既能栖居身体还要安放心灵。

对于居家美学,深圳市家装家居行业协会会长李晓峰认为,家装行业是倡导居住文明,引领生活态度,探索生命尊严。而当下是科技化的时代,比目鱼平方科技创始人郭晓磊认为居住文明脱离不了数字化,将人的智慧统一实现到数据里去实现落地。作为行业的推动者,从城市运营角度思考可以给小区做更多精神方面的赋能。用智慧手段给居民带来更多优先智慧城市的生活体验,引入艺术建筑打造小区的精神家园,人文社群活动拉动小区美好生活。牧云37度生活大城创始人郝媛媛如是说道。

对“居住文明”的感悟,每个人表达是千差万别的。城市经营研究院院长陈云岗认为人居的质量是县城,而县城的升级、持续发展应该成为开发商的关注点,在产镇融合上,通过社群的营造建立温暖、智慧和赋能的关系。中国最大最多的是乡村,城市发展乡村不发展就不和谐了,也就文明不了。布兰顿文旅科技创始人童德军坦言。

 

 


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