万物云香港上市在即，估值水平将接受市场检验。

9月28日早间，万物云（2602.HK）披露香港IPO发售价定为49.35港元，净筹资56亿港元。股份将于9月29日开始买卖，每手100股。

据公告，万物云全球发售约1.17亿股股份，其中香港和国际市场分别发售953.13万股和1.07亿股，另有15%超额配股权。香港公开发售获认购0.82倍；国际发售获3.3倍以上超额认购，最终发售股份比例为91.83%。如果超额配股权获悉数行使，万物云将额外募得8.49亿港元。

基石投资者合计认购4383.4万股，相当于紧随全球发售完成后已发行股本的3.76%，及全球发售项下发售股份数目的37.56%。万物云基石投资者包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

此外还有3份来自万科企业H股股东的优先认购申请，合共认购216.17万股预留股份，相当于优先发售预留股份的19%，以及全球发售可认购股份的1.85%。

对于56亿港元的净筹资额，万物云拟将其35%为在选定街道发展聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式提供资金；约25%投入AIoT及BPaaS解决方案的开发；约20%收购三至五家增值服务提供商及行业上下游供应链服务提供商的大多数权益，来孵化万物云生态系统；约10%吸纳及培养人才；约10%用于集团营运资金及一般公司用途。

万物云是万科旗下物业和空间服务业务板块，主要有三大业务：社区空间居住消费服务以万科物业品牌提供基础物业服务，并推出朴邻等品牌开展房屋经纪、租赁管理以及房屋修缮等服务；商企和城市空间综合服务分别对应万物梁行和City Up品牌；AIoT及BASS解决方案服务则提供远程空间科技运营。

招股书显示，2020年和2021年，万物云分别实现营收181.45亿元、237.05亿元，年内利润分别为15.19亿元、17.14亿元，毛利率分别为18.5%、17%。今年上半年，万物云营收为143.5 亿元，同比增长 38.2%。

港股物业板块估值水平已不复往昔。以物业龙头碧桂园服务为例，其上半年实现营收200.55亿元，净利润为28.91亿元，而当前总市值仅有429亿港元。而万物云若按照49.35港元的发行价估算，总市值已经达到518亿港元。

对于市场估值水平的变化，万科董事局主席郁亮曾表示：“分拆万物云不是卖猪仔，而是希望通过上市获得更大发展空间。我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”