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机构:明年房地产市场将呈现销售面积回落、销售均价平稳等特点

2021-12-03 13:52 来源: 证券时报·e公司 作者: 曹晨
证券时报·e公司 曹晨 2021-12-03 13:52

中指研究院12月2日发布的《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告显示,2021年,在坚持“房住不炒”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下,结合房地产市场运行情况,中央及地方频繁发布稳楼市政策。从企业层面看,房地产金融审慎管理持续发力下,代表房企积极营销,加大优惠力度抢收回款,但下半年市场降温下,销售业绩有所下滑。

展望2022年,报告认为,房地产金融监管力度将不会放松,房地产金融审慎管理将进一步完善,住房信贷环境短期存在改善预期,但全年改善空间有限,货币信贷总量保持稳定增长。同时,预计2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落、销售均价平稳运行、新开工面积继续下降、投资低速增长”的特点。

谈及房企未来发展的建议,中指研究院常务副院长黄瑜认为,房企要适度控制规模,调整节奏,保持高质量增长,切忌盲目多元。“房地产企业都在谈转型,但转型失败的案例不少,究其原因并不一定是地产业务出现问题,更多是盲目多元化发展导致。在拓展业务中,房企要基于自身现有资源,制定匹配的转型提升计划,比如加大对物业业务的布局,将是一个较好的方向,资本市场也会给其更高的期待。”

今年房企销售业绩下滑

报告显示,2021年前三季度,中央及地方持续加码房地产调控政策,各地累计加码调控超400次,调控方式、力度及细致度均出现了显著升级,调控“工具箱”不断丰富。

随着调控政策的持续显效,下半年市场情绪明显回落,购房者置业情绪偏弱,房企投资意愿和动力亦显不足。为稳定房地产市场预期,9月底央行首提“两个维护”,10月以来中央及各部委继续释放积极稳定信号,指导银行按揭额度边际改善,部分城市也结合当地市场特点,发布相关“扶持性”政策,稳定市场预期、提振市场信心。

从市场方面看,2021年1-11月,百城新建住宅价格累计上涨2.46%,涨幅较去年同期收窄0.73个百分点;百城二手住宅价格累计上涨3.36%。下半年以来,市场快速转变,百城新建住宅和二手住宅价格环比涨幅均持续收窄,其中二手住宅收窄幅度更大。11月,百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均下跌。50个代表城市前11个月新建商品住宅成交规模同比增长,但下半年成交规模降至2015年以来同期最低水平。

在土地方面,报告显示,受供地“两集中”政策影响,300城宅地供需规模同比大幅下降,成交楼面均价结构性上涨。上半年市场活跃下房企积极拿地,市场热度较高,下半年市场调整和资金压力下,房企拿地意愿降低,各地流拍撤牌率上行。而房地产金融审慎管理持续发力下,代表房企积极营销,加大优惠力度抢收回款,下半年市场降温下,销售业绩有所下滑。

明年市场呈现4大特点

与此同时,报告给出了2022年中国房地产市场趋势的展望。报告显示,宏观环境方面,展望2022年,我国经济或延续稳步恢复态势,但国内外环境中不稳定不确定因素增多,我国经济仍面临一定压力。而货币政策或将持续发力稳经济,强化对“六稳”“六保”的支持力度,房地产金融监管力度不放松,房地产金融审慎管理将进一步完善,住房信贷环境短期存在改善预期,但全年改善空间有限,货币信贷总量保持稳定增长。

房地产调控,中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变,健全房地产调控长效机制,调控政策保持稳定性,短期存在改善预期。另一方面,“两个维护”将得到更好地贯彻落实,各地保交付政策或将进一步完善,各地楼市“双向”调节模式或贯穿全年。

在此背景下,报告预计,2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落,销售均价平稳运行,新开工面积继续下降,投资低速增长”的特点。

具体来看,需求端,房地产行业信贷环境有所改善,推动合理需求正常释放,但受新房供应端缩量、房地产税试点落地等因素影响,预计2022年全年商品房销售面积下降6.8%~8.3%,销售均价则将延续小幅结构性上涨态势,涨幅在2.0%~3.5%之间。

供应端,全年宅地成交缩量,叠加房企资金压力下新开工意愿减弱,新开工将延续调整态势,同比下降4.0%~5.5%;此外,2022年,竣工周期延续,建筑工程投资仍对开发投资提供支撑,但土地购置费或存在调整压力,进一步减弱或拖累开发投资额增速收窄至1.5%~3.0%,上半年投资同比面临下行压力。

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